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鉅派研究院

【房產稅綜合解析】

2018年01月12日


1
前言


近期房產稅是市場較為關注的熱點話題,社會各界對此眾說紛紜:這些日子又有磚家表示2018年四季度將征收房產稅,同時大嘴任志強也表示短期內無法征收。那么作為普通投資者該怎么辦呢?


對此,研究院在上周已經在《三分鐘看懂房產稅,教你如何應對(上篇)》(下文簡稱上篇)中有過分析。本文是此文的下篇,將會此基礎之上進一步分析。


其實,房產稅的問題分析并沒有看起來那么復雜,研究院認為核心的問題無非是以下幾個:


1)政府的真實意圖是什么?到底高層想不想征?

2)如果要征,怎么征?會按照什么標準?有沒有參考?

3)對房價會有什么影響?尤其是對有月供的中產階級而言

4)到最后開始實施需要多久的時間


對此,研究院的結論是:

1)板上釘釘:政府財政收入壓力連年增加, 全社會收入分配也需要合理工具來理順,因此高層對房產稅征收的決心是毫無懸念的。


2)地方政府充分授權:目前一二線三四線價格差距較大、不同來源房產不能簡單一刀切、一套房與多套房也不能一概而論,各個地方政府或將被充分授權,在征稅對象、稅率甚至在征稅時間點上因地制宜,執行差別化政策。 


3)不改原有趨勢:根據上海、重慶的試點以及全世界其他國家地區的經驗,房產稅的推出可能會在一兩月內有所漣漪,但不改房價原有趨勢。


4)2-3年才能全面實施:從立法-試點-全面實施,期間需要兩三年的時間已經是樂觀估計。


好了,這次的前言扯了太多,大家請看下文詳細分析:


2
房產稅征收的必然性


上周的上篇分析中已經指出,目前國內財政收入的增速自2011年以來已經持續下滑,其中中央財政占比同樣出現較大程度的下降。(相關數據與圖表已在上篇列舉,本文不再贅述)


而同時伴隨著的是房地產相關稅收占整體財政收入的比重不斷加大,隨著財政支出的逐年加大,房產稅的開證幾乎是沒有懸念的事,問題無非是1)何時征,2)向誰征,3)征多少等。


3
房產稅推行的現實挑戰

房產來源復雜

首先,我國大眾的房產來源較為復雜,其中既有從市場上購買的新建或者二手商品房,也有事業、部委分配的福利性住房,還有動遷房、近期的共有產權房、商住兩用房等等。


利益博弈

因此,房產稅在實際操作層面面臨的利益博弈極其復雜。鑒于實際情況,房產稅是一刀切還是分類型開證又難以抉擇。根據上文描述,一刀切實際操作難度太大。而后者分類開證又面臨公平問題。


4
中國房產稅如何推進?


1
房產稅實施路徑:立法——試點——全面推行

房產稅的實施,將遵循立法——試點——全面推行的步驟,按照財政部長肖捷“立法先行、充分授權、分步推進”的推進原則,全國推行房產稅立法是關鍵,目前房產稅的立法已在全國人大穩步推進,2018年的兩會或將初步審議,房產稅法真正出臺預計仍需一定時間。


立法出臺后便是落地,直接全國推行的可能性不大,在全國范圍內分區域試點將是最佳選擇,通過一段時間的試點然后全國推行并與地方的調整相結合,房產稅將正式進入落實階段。


圖1:房產稅推進流程預測

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來源:公開資料,鉅派研究院


從上海和北京的房產稅推出路徑來看,國家層面的意見是房產稅推行的先兆,國家在完成數探索后,上海、重慶隨即宣布開征房產稅。所以在完成房產稅立法后,地方政府試行或是必要階段


圖2:上海和重慶推出房產稅的歷程

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來源:公開資料,鉅派研究院

2
房產稅征稅對象預測:多套商品房群體為主

從上海和重慶的試點來看,針對戶籍人口的多套住房和非戶籍人口購買的商品房進行征稅,是兩地房產稅試點的共性;而重慶特別針對高檔住宅的征稅,也將會是房產稅征收的重要參考。


預計房產稅的推出將借鑒這兩種模式,即征稅對象以二套及以上住房為主,非戶籍人口購房和高檔住宅也將進入征稅視野。不同地區將根據實際情況進行調整,二套及以上住房將是首批被征稅的對象。


表1:上海、重慶征稅對象

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來源:公開資料,鉅派研究院


3
房產稅稅率分析

房產稅的推行已是確定的事,其中房產稅率是各方都非常關注的核心點,這也關系到征稅對象所面臨的壓力。從亞洲主要國家和地區的房產稅率來看,普遍在1%-2%之間


香港的房產稅最重,達到5%,但香港每年會重新評估稅基并采取減稅措施。


根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》和財稅〔2008〕24號文件來看,自住房的稅率為1.2%,這部分各省市可根據實際情況減免10%-30%;房屋出租的租金收入稅率為12%,其中對于個人出租住房的稅率為4%


房產稅推出后的房產稅率仍將遵循此前的規定,部分地區或有微調,整體不會出現大的變動。


(下文圖表較為復雜,簡單一句話解讀下表:從稅率來看,亞洲的日本、韓國、臺灣征收房產稅分住宅和非住宅,非住宅稅率遠高于住宅;新加坡的房產稅浮動較大;


印度首都的稅率較高,各地因地制宜實行符合實際的稅率;香港以租金為征稅對象,統一稅率為5%;中國在房屋原值減免后征收1.2%,出租房以收入為對象征收12%


表2:亞洲主要國家及地區房產稅稅率及稅基

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來源:公開資料,鉅派研究院


5
中國房產稅學習對象——香港?


香港的土地制度和內地基本一致,都是土地所有權和使用權的分離,政府享有土地所有權。香港以土地為基礎的房地產制度,其公租房和房產稅政策已經相當成熟,目前中國住房租賃和房產稅的推出會更多的借鑒香港的經驗


圖1:香港房產稅主要內容

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來源:公開資料,鉅派研究院


6
2018年房產稅會推出?


1
房產稅在2018年甚至更長的時間不會推出

目前房產稅立法情況尚不明確,雖然市場普遍預期房產稅會推出,但短時間內不會貿然推出


房產稅的立法工作尚未完成,中央與地方政府的配套和預防措施尚未健全,全面推行的時機尚不成熟。預計2018年甚至更長的時間內,房產稅也難全面推出


房產稅短期難以全面推廣,主要是推行過程中的準備尚不充分,但這并不意味著房產稅的試點不會出現。房產稅作為高懸在房地產市場頭上的利劍,始終為市場忌憚;


所以及時推出試點工作,讓市場加深對于房產稅的了解,對于房地產市場風險出清有重要意義。


2
房產稅試點有望推行

雖然房產稅全面推行的希望渺茫,但部分條件合適的一二線城市試點房產稅的概率較大


這部分城市首先要滿足經濟發達、人口規模大、房地產剛需基礎大的條件,能夠承受住房產稅推出初期給市場帶來的影響,有望推行房產稅試點的城市主要集中在一二線中的省會城市或經濟基礎較好的城市


7
房產稅真的會對樓市產生不利影響嗎?
1
韓國房產稅:房產稅與房價走勢不相關

2001年至2004年,韓國房價大幅上漲,政府為抑制房價、打擊炒作,在經過激烈的討論后于2005年正式推出房產稅,即“綜合不動產稅”。


征稅對象是6億韓元以上的住房,稅率是1%至3%。由于征稅的標的房價是市場價的60%至70%,實際稅率要低很多。


2008年開始實行減稅政策,調整了綜合不動產稅,把征稅對象上調到價值9億韓元以上的住房,把稅率下調到0.5%至1%。但房價并未受到房產稅的影響,兩者也無直接或間接的關系


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來源:Wind,鉅派研究院


2
滬渝房產稅試點:短期影響明顯,長期不相關

從上海和重慶的試點效果來看,2011年1月兩地發布房產稅試點后,重慶房價在2月出現小幅下跌,隨后在3月反彈并覆蓋下跌缺口;


上海房價在2月環比大跌38.9%,3月也表現的較為低迷,4月上海房價強勁反彈,環比大漲45.8%,隨后上海房價一路走高。


從滬渝兩地商品住宅價格在房產稅推出后的表現來看,短期對房價會有一些影響,但從長期來看,兩者沒有明顯的相關關系


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來源:Wind,鉅派研究院


因此對于房產稅的試點或者推行,樓市短期會受到一定沖擊,由于消費者尚不清楚房產稅帶來的影響,滯后買房成為較普遍的選擇,房價在短期需求下降的情況會出現小幅下跌。


從長期來看,房產稅不會對房價產生趨勢性的影響,買房者在深入了解房產稅并找到應對策略后,房產稅不再成為買房的阻礙。


8
房產稅小結:不改中長趨勢

房產稅推出的目的是建立房地產長效機制,堅持“房住不炒”原則,最終的目的是促進房地產市場平穩健康發展。


因此房產稅的開征必然要規避大部分的普通民眾,主要針對擁有多套住房和高檔住宅,避免影響普通民眾的生活,規避商品房集中拋售情況的產生。


房產稅要真正做到取之于民、用之于民,作為一種調節手段維護樓市穩定。但房產稅帶有增加房屋所有者負擔的負面效應,不能對房產稅的調節效果期望過高。


長期來看,房價走勢與房產稅的關系較小,房產稅對于樓市的影響或不及市場預期。房產稅短期影響無礙樓市長期變化


上海、重慶房產稅已實行多年,房產稅何時出臺對這兩個地方的影響較小,這兩個城市的樓市暫不會受房產稅陰影的影響,這或許是上海、重慶的樓市的投資潛力所在。


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